Покупаете квартиру? Семь проверок, которые нужно сделать до передачи денег
Покупка квартиры — крупная финансовая сделка. Ошибка при проверке документов может привести не только к дополнительным расходам, но и к судебному спору о праве собственности.
Что проверить, прежде чем подписывать договор и передавать задаток?
1. Установите, кто является собственником квартиры
Запросите актуальную выписку из ЕГРН и документы, на основании которых продавец приобрёл право собственности.
Проверьте адрес, площадь, кадастровый номер, сведения о зарегистрированном праве и ограничениях.
Учитывайте, что персональные данные собственников не всегда раскрываются посторонним лицам в общедоступных выписках. Попросите продавца предоставить необходимые сведения или обеспечить их проверку законным способом.
2. Проверьте личность продавца
Сверьте паспортные данные с документами на квартиру.
Если квартиру продаёт представитель по доверенности, проверьте действительность доверенности через нотариальные сервисы, объём полномочий представителя и право получать денежные средства.
Наличие доверенности само по себе не гарантирует безопасность сделки.
3. Проверьте обременения и юридические риски
Выясните, нет ли ипотеки, ареста, запрета регистрационных действий или судебного спора.
Дополнительно следует проверить, не находится ли продавец в процедуре банкротства, а также оценить риски оспаривания предыдущих сделок.
Отдельного внимания требуют квартиры, приобретённые с использованием материнского капитала, и объекты, в которых имеются лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.
4. Проверьте семейное положение продавца
Если квартира приобреталась в браке, необходимо определить, относится ли она к совместному имуществу супругов.
При наличии соответствующих оснований проверьте нотариальное согласие супруга на сделку.
Отсутствие необходимого согласия может создать риск последующего оспаривания продажи.
5. Правильно оформите задаток
Задаток и аванс — не одно и то же.
Статьи 380 и 381 ГК РФ предусматривают специальное регулирование задатка, включая последствия неисполнения обеспеченного им обязательства.
В письменном соглашении необходимо определить сумму задатка, объект недвижимости, цену квартиры, сроки заключения основного договора и обстоятельства, при которых сумма возвращается.
Задатком допускается обеспечивать и обязательство по заключению основного договора на условиях предварительного договора.
Не передавайте значительную сумму только на основании простой расписки, в которой не определены условия будущей сделки.
6. Выберите безопасный порядок расчётов
Распространены расчёты через банковский аккредитив, счёт эскроу и сейфовую ячейку.
Если используется банковская ячейка, необходимо тщательно согласовать документы и условия доступа продавца к денежным средствам.
Следует учитывать, что обычная аренда сейфовой ячейки сама по себе не означает подтверждения банком суммы находящихся внутри денег.
При расчётах через аккредитив или эскроу важно согласовать условия раскрытия денежных средств и расходы сторон.
В большинстве случаев предпочтительна схема, при которой продавец получает деньги после выполнения условий, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности.
7. Проверьте результат регистрации и оформите передачу квартиры
После регистрации перехода права проверьте соответствующие сведения ЕГРН.
Подпишите акт приёма-передачи, зафиксируйте показания приборов учёта и состояние квартиры.
Не полагайтесь исключительно на устные обещания о снятии с регистрационного учёта, освобождении квартиры или передаче ключей. Эти условия лучше включить в договор.
Когда стоит обратиться к юристу?
Особенно тщательная проверка необходима, если квартира продаётся по доверенности, недавно получена в наследство, неоднократно перепродавалась, находится в залоге или имеет сложную историю перехода права собственности.
«Не Зануда» поможет проверить объект и продавца, подготовить предварительный и основной договоры, согласовать задаток и безопасный порядок расчётов.
Правовая основа: статьи 380, 381, 429, 549–551 ГК РФ, статья 35 СК РФ, Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Читайте также
Связаться с юридической практикой «Не Зануда»
Телефон: +7 (987) 148-60-63. Электронная почта: 2664536@mail.ru. Уфа, юридические услуги дистанционно.
Материал носит информационный характер. Применение правовых норм зависит от конкретных обстоятельств дела.